おすすめの賃貸管理会社5選をご紹介します

「賃貸管理会社を選ぶうえで重要だと思うポイントは何ですか？」Webアンケートで調査！

賃貸管理会社にはさまざまな種類がありますが、「どこに任せれば安心なのか」「何を基準に選べばいいのか」と悩むオーナーの方も多いのではないでしょうか。そこで当サイトでは、賃貸管理会社選びに関するWebアンケートを実施しました。これから管理会社を探したい方や、現在の管理会社からの切り替えを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

第1位は「手数料のコストパフォーマンスが良い」でした。賃貸経営では、管理手数料や修繕費などのランニングコストが長期的な収益に大きく関わるため、費用面を重視するオーナーが多いことが分かります。ただし、単純に「安い」だけではなく、費用に対してどこまでサポートしてもらえるかという“費用対効果”も重要なポイントです。

第2位は「会社の信頼性が高い」でした。管理会社は、入居者対応や家賃回収、トラブル対応などを長期的に任せるパートナーになるため、「安心して任せられるか」を重視する声が多く見られます。特に近年では、サブリース会社の経営問題などをきっかけに、会社の安定性や透明性を重視するオーナーも増えているようです。

第3位は「管理実績が豊富」でした。管理戸数や運用実績が豊富な会社は、それだけ多くの物件対応ノウハウを持っているケースが多く、空室やトラブルへの対応力にも期待できます。また、実績豊富な会社ほど地域相場や募集戦略のデータを蓄積しているため、安定した賃貸経営につながりやすい点も魅力です。

第4位・第5位は「入居率が高い」「空室対策が徹底している」でした。空室期間が長引くと、その分だけ家賃収入が減ってしまうため、入居率や客付け力を重視するオーナーも多いことが分かります。最近では、プロによる写真撮影やAIを活用した家賃査定、ターゲット分析など、データを活用した募集施策を取り入れている管理会社も増えており、こうした取り組みが空室対策の差につながっています。

アンケートの結果は以上です。続いて、失敗しない賃貸管理会社の選び方や、管理会社を見直したほうがよいケースについて詳しく解説します。

失敗しない賃貸管理会社の選び方

賃貸経営を安定させるためには、パートナーとなる管理会社の選定が非常に重要です。委託先によって空室対策や入居者対応の質が異なるため、所有物件の価値を維持し、収益を最大化できる会社を見極める必要があります。ここでは、管理会社を選ぶときに押さえておきたいポイントを詳しく解説します。

集客・空室対策の手厚さ

入居者を募集した際に速やかに契約を締結できる力のことを客付け力といいます。この力が高い会社に委託すると、空室期間を短く抑え、投資効率の低下を防ぐことが可能です。

具体的な判断基準として、不動産賃貸のポータルサイトを効果的に活用しているか、写真やコメントを充実させているかといった点が挙げられます。また、仲介会社と良好な関係を築いている会社は、物件の紹介機会が増える傾向にあります。似たエリアや築年数の物件における入居率が高い場合は、客付け力が高いと判断できる材料になります。

手数料と管理業務のコストバランス

管理委託費は経営におけるコストとなるため、支払う費用に対して得られるサービスの質が見合っているかを確認しなければなりません。一般的に委託料は家賃の5％程度が目安とされていますが、重要なのはその金額でどこまでの業務をカバーできるかというコストバランスです。

極端に安い料金設定をしている会社には、必ず安さの理由があります。複数の会社から見積もりを取って相場を把握し、安さだけで選ばず、提供される業務内容が自身の求める範囲を網羅しているかを客観的に検討する必要があります。

会社の信頼性

管理会社の経営状態が不安定であれば、家賃収入の送金遅延や倒産といったリスクが生じます。安心して委託し続けるためには、安定した経営基盤があるかを確認することが大切です。ひとつの比較軸として、上場企業であるかどうかは大きな指標となります。

社会的な信用力や透明性の高い経営体制を計る基準となるため、長期的な協力関係を築くうえで重要な要素です。担当者への確認だけでなく、第三者機関による調査なども活用して、経営状況を把握しておくとより安心して委託できるでしょう。

豊富な管理実績

管理実績の豊富さは、多種多様な物件の管理ノウハウや緊急事態への対応力の高さ、スタッフの充実度を証明するものです。ホームページなどで公開されている管理戸数やエリア別の入居数、空室期間、平均居住期間などのデータは、実績への自信の表れといえます。

とくに注目すべき指標が、管理委託の継続率です。高い継続率を誇る賃貸管理会社は、既存のオーナーがサービスに満足し、信頼を寄せている証拠といえます。今の管理会社に不満を感じて切り替えを検討している場合、こうした継続率の高さをチェックして継続して任せられるかどうかを判断しましょう。

賃貸管理会社を変えた方がいいケースと変更のメリット

賃貸経営の成果は、パートナーである管理会社の質によって大きく左右されます。現在契約している管理会社の対応に疑問を感じながらも、長年の付き合いや手続きの煩雑さを懸念して現状を維持しているオーナーも少なくありません。しかし、適切な管理がなされない状態を放置することは、空室リスクの増大や資産価値の低下を招くおそれがあります。ここでは、管理会社の変更を検討すべき具体的なケースや、切り替えによって得られるメリットについて詳しく解説します。

そもそも管理会社の変更はできる？

結論からいうと、管理会社の変更はいつでも可能です。管理委託契約において契約終了期間が設けられていないケースも多く、法的になんの問題もありません。ただし、現在の管理会社と結んでいる契約内容を確認し、解約予告の期間や違約金の有無を把握しておく必要があります。

たとえば「解約の3か月前までに書面で通知する」といった約定がある場合は、そのルールに従って手続きを進めます。変更に際して不安がある場合は、新しく検討している会社に相談することで、契約内容に基づいた適切なアドバイスを受けることが可能です。

管理会社の変更を検討するタイミング

賃貸経営において、以下のような状況に直面している場合は、管理会社の変更を真剣に検討すべきタイミングといえます。

空室状況が改善されない

募集を開始してから3か月以上経過しても空室が埋まらない場合は、管理会社の営業力や担当者の努力が不足している可能性があります。通常、管理会社は住宅情報サイトへの出稿や仲介会社への営業活動を通じて入居者を募りますが、これらの活動が不十分だと空室期間は長期化します。

とくに室数が少ない物件や区分マンションを所有している場合、空室は収益に致命的な影響を及ぼします。自身の物件が適切に広告に出されているか、どのような客付け対策が行われているかを確認し、改善が見られないようであれば募集力の高い会社への切り替えを検討すべきです。

管理状況や対応に不満がある

入居者からのクレーム放置や家賃滞納への対応の遅れ、物件の清掃不備など、管理の質に問題があるケースも変更を検討するタイミングです。報告・連絡・相談といったコミュニケーションが乏しい場合も、予定外の経費発生やトラブルの原因となります。

とくに親から引き継いだ物件などで、長年の付き合いだけで契約が継続している場合は注意が必要です。たとえ老舗であっても、清掃の仕上がりや不具合への対応スピードが時代に合っていないと感じるなら、管理体制を再検討する時期といえるでしょう。

管理手数料を見直したい

管理手数料が家賃収入の5％という相場よりも高い場合や、手数料は安く見えても清掃や点検がすべてオプション扱いで、結果的に高コストになっている場合は見直しが必要です。管理手数料の適正化はキャッシュフローの改善に直結するからです。

また、設備投資を抑えたい、大規模修繕を見据えた資金バックアップが欲しいといったオーナーごとの要望に対し、柔軟なプラン提示があるかどうかも判断材料となります。現在の手数料と業務内容が見合っているかを確認するために、他社の管理プランと比較してコストバランスを最適化するとよいでしょう。

管理会社を変更するメリット

管理会社を新しく切り替えることで、現状の不満を解消するだけでなく、経営の安定化に向けたさまざまなメリットがあります。ここでは、その具体的な内容をご紹介します。

入居率や空室状況が改善される

客付け力の高い管理会社に変更することで、地域の需要動向を的確に捉えた入居者募集が可能になります。情報サイトでの見せ方の工夫や仲介会社との強固な連携により、空室期間を短縮し、満室経営に近づけることができるでしょう。

入居率が向上すれば家賃収入が安定し、ローンの返済や維持費の捻出といった経営上の不安も解消されます。入居者募集力の高いパートナーを選ぶことは、長期的で安定した収益確保に直結する大きなメリットといえるのです。

手数料の見直しでコストバランスが良くなる

管理手数料を適正な水準に調整することで、キャッシュフローの改善が見込めます。単に安さを求めるだけでなく、必要な業務を網羅しながらも無駄なコストを省いたプランを選択すれば、収益性を高めることが可能です。

管理手数料の削減を考える際も、入居者管理や建物管理の質を落とさない会社を選ぶことで、コストとサービスのバランスが最適化されるでしょう。適正な費用負担は、健全な賃貸経営を継続するうえで不可欠な要素となります。

管理業務が改善される

トラブルへの迅速な対処や、行き届いた清掃・メンテナンスが行われるようになり、入居者の満足度が向上することもメリットのひとつです。良質な管理は長期入居を促すだけでなく、建物の劣化を抑えて資産価値を維持することにも直結します。

また、故障や不具合を早期に発見・修繕できれば、将来の大規模修繕費用を抑える効果も期待できます。加えて、リフォームや相続対策など、管理業務を超えた経営全般のサポートを受けられる点も、オーナーにとって心強いメリットといえるでしょう。

賃貸管理会社の変更手順

賃貸管理会社の切り替えを検討し始めてから、実際に新しい体制で管理がスタートするまでには、いくつかのステップを踏む必要があります。手続き自体はそれほど複雑ではありませんが、入居者への配慮や旧管理会社との解約条件の確認など、円滑に進めるためのポイントが存在します。ここでは、オーナーが迷わず手続きを進められるよう、具体的な変更の流れを5つのステップに分けて詳しく解説します。

新しい管理会社を検討する

まずは現在抱えている不満や問題点を整理し、それらを解決できる候補会社を比較検討します。実績が豊富で地域の情報に精通した会社を複数選び、実際に面談を行いましょう。担当者と直接話すことで、入居者への対応の質や会社の営業方針を具体的にイメージできます。管理費用と業務内容のバランスを見極め、疑問点への回答が誠実な会社に絞り込むことで、最適なパートナー選びができるはずです。

現在の管理会社へ解約の通知をする

変更先の目星がついたら、現在の管理会社へ解約の申し出を行います。解約の申請はそのまま受理されるのが一般的ですが、契約内容によっては「解約の1〜3か月前」といった事前通知の約定があるため、その期間を守る必要があります。解約の連絡をすると、管理料の減額を提案されることもありますが、管理体制そのものに不満がある場合は、経営への好影響を考えて予定通り変更を進めるのが賢明です。

新しい管理会社と契約を結ぶ

解約の申し出が完了したら、新しい管理会社と正式に管理委託契約を締結します。旧管理会社の契約終了日に合わせて新会社の開始日を設定することで、管理が不在になる期間を防ぐことができます。更新や入退去の多いシーズンにタイミングを合わせると、各種書類の切り替えもスムーズです。この際、旧管理会社の終了日や現担当者の連絡先を新担当者へ伝えておくと、その後の手続きが滞りなく進みます。

入居者へ管理会社変更の通知をする

契約締結後、新しい管理会社から入居者へ管理会社変更の通知が行われます。これには振込先の変更依頼や新しい契約書の取り交わしなどが含まれますが、これらの事務作業はすべて新会社が代行するため、オーナーが入居者と直接やり取りをする必要はありません。入居者から返送された書類の中で、オーナーの署名捺印が必要なものだけが郵送されてくるため、内容を確認して速やかに返送を行います。

管理会社同士で引き継ぎを済ませる

最後に、新旧の管理会社間で業務の引き継ぎが実施されます。おもな内容は、鍵の受け渡し、賃貸借契約書や法定点検書類の引き継ぎ、保証会社の情報共有、管理費の精算などです。これらの実務は管理会社同士が直接行うため、オーナーが間に入る手間はほとんどありません。書類の不備などがなければ、一般的に2週間程度で引き継ぎは完了し、新しい体制での賃貸管理が本格的にスタートします。

サブリースと管理会社はどっちがおすすめ？

賃貸物件の管理方式には、大きく分けて「サブリース（一括借り上げ）」と「管理委託」のふたつがあります。どちらを選択するかによって、オーナーの収益性や経営上のリスク、日々の手間は大きく変わります。安定した収入を優先するのか、あるいは満室時の最大収益を追求するのかなど、自身の経営スタイルに合わせた判断が必要です。ここでは、それぞれの仕組みやメリット、注意すべき点を比較して解説します。

サブリースのメリット

サブリースは、管理会社が物件を一括で借り上げ、入居者へ又貸しする形式です。最大のメリットは、空室の有無にかかわらず毎月一定の賃料が支払われるため、賃貸経営が安定する点にあります。また、入居者募集から審査、契約、クレーム対応、退去時の原状回復まで、経営に関わる業務のすべてを専門家に任せられるのも魅力です。さらに、確定申告の際も管理会社からの明細に経費がまとめられていることが多く、事務作業がシンプルになります。

サブリースのデメリット

安定性が高い一方で、満室時の収益性は管理委託に劣ります。オーナーの収入は、実際の家賃から10〜20％程度の手数料を差し引いた金額となるため、手元に残る収益は少なくなります。また、契約期間中であっても、数年ごとに市場動向に応じた家賃の値下げ交渉が行われるのが一般的です。もし減額に応じない場合は契約を解除されるリスクもあり、その際には空室を抱えた状態で自ら経営の立て直しを迫られることになります。

サブリースで起こりやすいトラブル

サブリースで特に注意すべきなのは、家賃保証の条件や会社の倒産に関するトラブルです。「30年一括借り上げ」と謳っていても、実際には数年ごとに賃料が減額される可能性があり、その説明不足によるトラブルが多発しています。また、サブリース会社が空室を埋められず、家賃を回収できずに倒産してしまうケースも考えられます。会社が倒産すると、入居者への敷金返還義務がオーナーに引き継がれるなどの大きな負担が生じるため、慎重に会社選びをする必要があるのです。

管理会社のメリット

管理委託は、オーナーと入居者が直接契約を結び、実務のみを管理会社へ任せる一般的な方式です。最大のメリットは収益の高さで、満室であれば家賃収入がダイレクトにオーナーの手元に入ります。管理手数料も家賃の3〜10％程度が相場であり、サブリースよりも低く抑えられます。また、委託する業務の範囲を選択できることが多く、自身の状況に合わせて柔軟に管理体制を構築できる点も大きなメリットといえるでしょう。

管理会社のデメリット

管理委託の大きなリスクは、空室が発生した際にその期間の家賃収入が途絶えてしまう点です。そのため、つねに空室対策に配慮した経営が求められ、建物の修繕や設備のアップデートなど、物件の魅力を維持するための判断をオーナー自身が行う必要があります。また、家賃滞納が発生した際の対応が契約内容に含まれていない場合、自ら督促などの煩雑な業務を行わなければならず、専門的な知識と手間が必要になることもあります。

サブリース・管理会社それぞれに向いている人の特徴

サブリースが向いているのは、会社員などで本業が忙しく、経営にかかわる業務をすべて任せて安定した副収入を得たい人です。賃料改定による減収のリスクを許容できる基盤がある場合に適しています。

一方、管理委託が向いているのは、高い収益性を確保したい人や、経営を他人任せにせず積極的に関わりたい人です。金銭管理や経営判断に一定の手間をかけられるなら、節税効果も含めて収益を最大化できる管理委託がおすすめです。

大手と地域密着型の管理会社はどっちがおすすめ？

賃貸管理会社を選ぶ際、全国展開している大手企業と、特定のエリアに精通した地域密着型の地場企業のどちらに委託すべきかは、オーナーにとって大きな悩みどころです。どちらのタイプが優れているという正解はなく、所有している物件の規模や立地、そしてオーナー自身がどのような賃貸経営スタイルを望むかによって最適な選択肢は変わります。それぞれの強みと弱みを客観的に比較し、自身の状況に合致するパートナーを見極めましょう。

大手の管理会社の特徴

大手の管理会社は、高いブランド力と信頼性を備えており、オーナーや入居者の双方が安心感を得やすいという強みがあります。社内の研修体制や管理システムが整備されているため、組織としての対応方針が明確で、業務品質が安定しやすいのがメリットです。また、大規模修繕や法定点検、税務対応といった専門部門によるサポート体制が整っている点も魅力といえます。

一方で、管理手数料が家賃の4〜6%程度とやや高い傾向にあります。また、担当者の裁量が小さいため、対応が画一的で柔軟性に欠ける面もあります。担当者が膨大な管理数を抱えていることも多く、細やかなフォローが薄くなったり、小規模物件の優先順位が下がったりする可能性がある点には注意が必要です。

大手の管理会社が向いている人の特徴

大手管理会社への委託が適しているのは、複数棟の物件を所有していたり、所有物件が複数のエリアに分散していたりするオーナーです。組織としての仕組みがしっかりしているため、広範囲にわたる物件でも安定した管理品質を維持できるスケールメリットを享受できます。

また、管理会社からの高頻度な連絡や、密なコミュニケーションをそれほど重視しない方にも向いています。手数料を抑えることよりも、システムの安定性や組織的なバックアップ体制による安心感、そして空室リスク低減のための品質を優先したいと考えるスタイルであれば、大手を選ぶ価値は十分にあるでしょう。

地域密着型の管理会社の特徴

地域密着型の管理会社は、オーナーとの距離感が近く、柔軟な対応や要望に合わせたカスタマイズ性が高い点がメリットです。その地域特有のマーケット事情や特性を熟知しているため、近隣事情に即した的確な提案を受けられる強みがあります。相談する前から対象物件を把握していることも多く、管理手数料を抑えながら高稼働を維持できる会社も少なくありません。

一方で、人材体制やシステム面は大手に劣るケースがあります。広域な広告力や集客網が乏しい会社の場合、空室対策に苦労する面もあります。また、担当者の個性に依存した属人的な対応になりがちで、経営基盤が弱い会社では将来的なトラブルのリスクも否定できません。

地域密着型の管理会社が向いている人の特徴

地域密着型の管理会社が向いているのは、特定のエリアに集中して物件を所有しているオーナーです。地元の情報に明るい担当者と密に連絡を取り合い、長期にわたって深い信頼関係を築きたいと考えている方に適しています。管理会社に自分の意見を反映させやすく、物件の特性に合わせた柔軟な管理体制を望む場合、地場会社のほうがストレスの少ない経営を行える可能性が高いでしょう。

また、インフレによる家賃高騰などの相場感に敏感な会社であれば、地域事情に合わせた細かな家賃設定の提案も期待できます。担当者と顔の見える距離でやり取りし、柔軟なフォローを重視するスタイルの方におすすめです。

管理会社を見直して安定した賃貸経営を手に入れよう

賃貸経営の安定は、パートナーである管理会社の質に左右されます。空室が埋まらない、対応が遅いといった不満があるなら、管理体制を見直すべきタイミングといえます。客付け力や管理実績、手数料のバランスを基準に、自身のスタイルに合う会社を選びましょう。適切な管理会社への変更は、収益の最大化と大切な資産の価値維持につながります。信頼できる一社を見極め、理想的な賃貸経営を実現してください。